文献综述
（一）本课题研究现状和研究意义
在国内去杠杆、国外强美元的当前，近年融资规模不断创新高的房企遭遇了多渠道资金收紧。近日国家发改委表示，将规范房企境外发债资金投向，限制房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。融资环境的趋紧让越来越多的房企陷入生存压力：负债率达历史高位，而现金流却步步吃紧。关于流动性约束条件下房地产企业如何进行战略选择，如何保证现金的研究，中外经济学家都作了大量的分析，这一方面的理论也不断地推陈出新，在此就这一理论的研究做一个简要综述。
良好的现金流是企业可持续发展的重要源动力。流动性约束条件下房地产企业如何进行战略选择，如何保证现金既是当前各国普遍重视的实际问题，也是近年来理论界的研究热点。尤其是在2016年末我国国内部分城市住宅“限购”政策的大力实施和政府对房地产宏观调控力度的加强，房地产市场增速放缓，房地产企业都在积极研究和探索要想在复杂的市场背景下和紧张的房地产行业竞争中脱颖而出的方针策略，而关键就在于保证企业的现金流。本文对流动性约束条件下房地产企业战略选择的研究主要集中于下面三个方面：1.融资环境趋紧对房企的影响；2.碧桂园战略选择的原因及意义；3.房企的战略选择以及确保现金流的对策。
关于融资环境趋紧对房企的影响上，陆长江（2019）指出2017年以来，金融监管调控持续加码，房地产领域去杠杆之势加速，短期内难有松动。房地产企业面临去杠杆形式下的资金寒冬，严厉调控的大棒下，龙头房企正在加速布局市场并争夺行业前位，日益紧张的资金链亦为新一轮行业洗牌设下考验。据5月25日发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。“强者恒强”已成趋势。张海浓、张友棠（2018）通过构建房地产企业融资风险预警指数体系，设计房地产企业融资风险预警定位判定条件，并选取10家房地产上市公司为样本，利用2009～2016年的季度财务数据进行实证分析，得出了限购政策的实施，会在短期内对房地产市场上的交易量限制，影响房地产企业的融资活动。董贤银（2012）分析提出，当前房地产企业的资产负债率普遍高达70%，资金风险大且融资渠道单一，严重依靠商业银行信贷，面临着高门滥和不稳定的难题。2011年底，“国十条”的调控效果累积显现，多个城市房产成交量萎缩、房价走缓；2012年，不少房企因楼市成交量受限，面临资金链断裂、运营困难的局面。当前宏观政策上,国家在连续降低基准利率的同时，严格控制货币和信贷政策，房地产企业的资金来源正受到越来越多的限制。赵娜新（2010）研究发现，房地产行业属于资金高度密集型产业，具有“三高”的特点：高风险、高投入、高收入，在房地产的发展过程中资金的充足与否直接影响着它的发展。在我国众多的房地产企业中，只有一小部分企业已经上市并通过股权融资的方式来筹集资金，大部分的企业还必须依靠银行贷款来维持发展。伴随着我国房地产融资体制的改革和银行相关政策的出台，对房地产企业提供贷款的条件也逐渐提高了，因此给大部分房地产企业带来了巨大的资金压力。刘旦（2010）研究认为，国家政府近几年出台了一系列的金融信贷政策，导致房地产企业贷款的门槛有所提高，使得半数以上的房地产企业面临着资金链断裂的隐患。
关于碧桂园战略选择的原因及意义分析上，近年来，为了响应提高城镇化率和去库存率的国家政策号召，房地产市场迎来了新的春天。传统的房地产行业是典型的资金密集型行业，即重资产运营模式，通过对房地产开发的整条产业链全面承包，来获取每个环节的利润。但是，重资产运营所采用的模式无疑会使企业大量资金被占用，从而造成负债的大大加重。此外，从我国房地产企业经营状况来看，大部分企业存在自身资金薄弱需要外部融资的情况,而银行贷款则成为了外部融资的主要方式。但是随着银行贷款日益收紧的政策出台，导致整个房地产行业都不得不面临着巨大的融资压力。张婷（2018）研究指出，我国房地产行业在经过了十多年的飞速发展时期之后，在复杂的国内市场背景环境与日趋激烈的行业竞争之下，面临着市场需求放缓、土地资源稀缺、开放建设成本上涨等一系列新的挑战，经营压力日趋增大。从行业长期发展情况来看，大多数房地产企业选择以重资产运营来作为经营模式，而在这种运营模式下，企业基本的运作过程是先从外部融资贷款，接着购买土地、设计规划、工程开工、建造完工交付，最后依靠售出的商品房来完成资金的回笼；首先，我们可以看出这种模式需要投入大量的资金，而资金链条就显得格外重要。然后，我们利用资金的杠杆效应看此过程，可以得出它的资金链条非常长，回报周期更长的特点，因此，这会造成房企的资金流、负债压力过大。D.LiX.Li（2014）对2006～2012年调整后的房地产开发企业的财务状况进行了实证分析，认为造成房地产开发企业财务困境的主要原因是：企业大量扩建和开发建筑物，导致资金需求超过自身的融资能力，造成资金链断裂。并且，近年来，随着房地产价格的不断上涨，房地产开发企业大量购买土地、开发房屋以此来保持库存以获取更多的利润。过多的项目导致资产周转率下降，加大了资金需求，从而增加了资金链断裂的风险。
关于房企的战略选择以及确保现金流的对策研究上，Martin Hoesli（2012）通过对REITs的分析得出了房地产信托投资基金吸收资金的方式：它成立了专门的投资机构，专门负责投资管理已经看好的房地产项目，在项目盈利后，将收益按照比例分给投资商。这种方法的好处就是风险低、所需股本金低、操作便捷、能够享受到优惠的税收政策等，杨柳，汤谷良（2017）指出：中国两大房地产龙头企业－－万科集团和绿地香港分别在2013和2014年提出将其房地产开发模式向轻资产模式转变的战略。现阶段万科集团具体采取的轻资产战略总结如下：1.“小股操盘”。企业在新获取项目时，合作项目中不再继续控股，但项目仍由万科团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享其信用资源和采购资源，通过输出管理和品牌资源来获取管理费用和股权收益，实现以小股投资撬动大额收益的目标。2.“ 互联网”。万科集团目前已与多家互联网公司合作，实现房地产业及物业服务的“ 互联网”运营模式。3.房地产金融。万科集团积极进行金融创新，为提升资产管理能力积累经验。绿地香港则采取房地产基金 互联网金融以及房地产金融的轻资产战略，构建“3 1金融产业生态圈”,即三大基金加房地产互联网金融平台。黄卓（2008）通过对房地产集资问题的研究指出，房地产企业和资本融合最理想的方式为股市集资，也是房地产发展的一条必经之路。房地产公司上市需要得到监管部门的审核，然而这类审核非常的严谨，这使得房地产公司的上市之路又显得不是那么的平顺。迟丽华（2014）建议：企业在面对问题的时候，可以增加一家信托公司，这样就可以在必要的时候，利用第二家信托公司筹集的资金来偿还第一家信托工资的资金；企业还可以将信托产品出售，这样不仅能够筹集到资金，还可以享受到较低的抵押率，当企业不具备偿还债务的能力的时候可以以物抵债。在一般投资者眼中，只要物品有价值，就一定有人购买；在公平交易的原则下，经过交易双方的允许，可以将股权和信托产品转让，这也是一种好的选择；将信托产品转让给房地产基金，这种做法的风险较低且资金到账较快。
通过以上论述我们可以发现，我国房地产企业的资产负债率普遍较高，随着政府对房地产行业宏观调控力度的加强以及融资环境的趋紧，越来越多的房企面临资金链断裂的风险。房地产龙头企业碧桂园在融资政策收紧的压力下，叫停三四五线城市“全覆盖”战略，用规模换现金的这一举措充分反映了现金流对于企业的重要性。在这样一个现金流为王的时代，房企应当拓宽融资渠道而不是仅仅依靠单一的银行贷款度日；这样看来对于房地产企业来说，通过多元化的融资方式保证资金的流动性显得尤为重要。
本课题拟联系实际，结合当前房企海内外融资收紧、棚改一刀切、外围风险加大的背景，对流动性约束条件下房地产企业的战略选择问题进行深入研究。首先，运用相关基础理论，对房企保证现金流的必要性、融资环境趋紧对房企的影响等问题加以阐释。然后，结合房地产龙头企业碧桂园在融资政策收紧的压力下，叫停三四五线城市“全覆盖”战略，用规模换现金的这一举措，具体分析碧桂园一方面加快资金周转，提高周转率，另一方面改变扩张战略，牺牲规模甚至利润来保证现金流的原因，研究这一战略选择的意义。最后，提出流动性约束条件下房地产企业如何进行战略选择的若干建议，以为融资环境趋紧下的房企保持企业资金的流动性，顺利渡过融资寒冬提供有价值的参考意见。
